サイトの売却相場は「月間営業利益×12〜24ヶ月」が基本
サイト売買における売却価格の基本的な計算式は「月間営業利益 × 12〜24ヶ月分」です。これは業界で広く使われる簡易算定方法で、サイトが安定的に生み出すキャッシュフローを基準に価値を算出する考え方です。
ただし、倍率（マルチプル）はジャンル・成長率・トラフィックの安定性・競合状況などによって大きく変動します。この記事では、ジャンル別の相場目安と、自分のサイトの適正価格を算出する具体的な方法を解説します。
まずはAgentExitの案件一覧で実際の案件と希望譲渡額を確認し、市場感を掴んでおくのがおすすめです。
売却価格の計算方法
基本計算式: 月間営業利益 × 倍率
売却価格の基本計算式は以下の通りです。
売却価格 = 月間営業利益 × 倍率（12〜24ヶ月）
月間営業利益とは、売上からサーバー費用・ドメイン費用・外注費・広告費などの運営コストを差し引いた純利益です。注意点として、サイト運営者自身の人件費（自分の作業時間）は含めないのが一般的です。
倍率は12ヶ月（1年分）が最低ラインで、安定した収益基盤があれば24ヶ月（2年分）以上の倍率がつきます。
倍率が上がる要因・下がる要因
倍率を左右する主な要因は以下の通りです。
倍率が上がる要因:
- 収益が安定している（過去12ヶ月間の変動が小さい）
- SEO流入が中心で、広告費に依存していない
- 成長トレンドにある（前年比で収益が増加）
- 競合が少ないニッチ市場を押さえている
- 自動化されており、運営の手間が少ない
倍率が下がる要因:
- 収益が不安定（季節変動・広告依存）
- Googleアルゴリズムアップデートの影響を受けやすい
- 運営者の属人的なスキルに依存している
- 主要な収益源が1つのASP・広告主に集中している
- コンテンツの更新頻度が高く維持コストが大きい
ジャンル別の相場目安
サイトのジャンルによって一般的な倍率が異なります。以下は2026年現在の目安です。
アフィリエイトサイト: 12〜18ヶ月分
アフィリエイトサイトの倍率は12〜18ヶ月分が一般的です。Googleアルゴリズムの変動リスクがあるため、他ジャンルと比べて倍率は控えめです。ただし、特定のキーワードで上位を独占しているサイトや、E-E-A-Tの観点から高い評価を受けているサイトは20ヶ月以上の倍率がつくこともあります。
ブログ・メディアサイト: 12〜20ヶ月分
ブログ・メディアサイトはコンテンツの質と量、ドメインの権威性によって倍率が変動します。月間PVが安定しており、複数の収益源（アドセンス・アフィリエイト・記事広告など）を持つメディアは高い評価を受けます。
著名な執筆者やブランド力があるメディアはプレミアムがつきますが、逆に特定の個人に紐づいたブランドは引き継ぎリスクとして減額要因になります。
ECサイト: 18〜30ヶ月分
ECサイトはリピート率・在庫の有無・ブランド力によって倍率が変動します。自社ブランド商品を持つECサイトは高い評価を受け、30ヶ月以上の倍率がつくケースもあります。一方、ドロップシッピングのように在庫を持たないモデルは差別化が難しく、倍率が低くなる傾向があります。
AI系SaaS・AIツール: 24〜60ヶ月分（ARR倍率3〜10倍）
AI系SaaS・AIツールは、MRR/ARRベースで評価されることが多く、倍率はARRの3〜10倍が一般的です。成長率が高く、チャーンレートが低いSaaSほど高い倍率がつきます。
MCPサーバー・AIエージェントなどの新しいカテゴリでは、収益化前でもユーザー数やGitHubスター数で評価されるケースがあります。MCPサーバーの売却価格相場も参考にしてください。
相場より高く売れるサイトの共通点
希望譲渡額以上で成約するサイトには共通する特徴があります。
- 収益の安定性: 過去12ヶ月間の月間収益の変動が20%以内
- 成長トレンド: 直近6ヶ月間で収益が右肩上がり
- 低い運営コスト: 自動化が進んでおり、月の作業時間が10時間以内
- 分散された収益源: 1つのASP・広告主への依存度が50%以下
- 整備されたドキュメント: 運営マニュアル・収益レポートが整っている
- クリーンなSEO: ブラックハットSEOやペナルティの履歴がない
これらの条件を1つでも多く満たしていると、買い手の競争が生まれ、結果として相場以上の価格で売却できる可能性が高まります。
自分のサイトの査定方法
自分のサイトの売却価格を査定するには、以下の手順を踏みます。
- 過去12ヶ月間の月間収益を算出する（売上 − 運営コスト）
- 12ヶ月間の平均月間収益を計算する
- サイトのジャンルに応じた倍率を掛ける
- プラス要因（成長性・自動化・ブランド力）とマイナス要因（不安定性・依存度）を加味して調整する
例: 月間平均収益20万円のアフィリエイトサイトの場合、20万円 × 15ヶ月 = 300万円が相場の目安です。成長トレンドにあれば350〜400万円、下降トレンドであれば200〜250万円程度に調整されます。
より正確な査定を受けたい場合は、AgentExitに無料で案件を掲載して、買い手からの反応をもとに適正価格を判断することもできます。
まとめ
サイト売買の相場は「月間営業利益 × 12〜24ヶ月分」が基本ですが、ジャンル・成長性・安定性・運営コストなどで倍率は大きく変動します。AI系SaaS・MCPツールはARR倍率で3〜10倍と、通常のWebサイトより高い評価を受ける傾向にあります。
自分のサイトの適正価格を把握するには、過去12ヶ月間の収益データを整理し、ジャンル別の倍率を参考にして試算してみてください。AgentExitの案件一覧で類似案件の希望譲渡額を確認するのも効果的です。