サイトの売却相場は「月間営業利益×12〜24ヶ月」が基本
サイト売買における売却価格の基本的な計算式は「月間営業利益 × 12〜24ヶ月（倍率）」です。月間営業利益とは、広告収入やアフィリエイト収益などから、サーバー代・外注費・ツール代などのランニングコストを差し引いた純粋な利益額を指します。
倍率（マルチプル）は案件の安定性・成長性・リスク・引き継ぎのしやすさによって変動します。収益が安定しており、特定の個人スキルに依存しない自動化されたサイトほど倍率が高くなる傾向があります。逆に収益が不安定・個人依存度が高い・最近収益が下降しているサイトは倍率が低くなります。
具体的な計算例として、月間営業利益が10万円のアフィリエイトサイトであれば、120万〜240万円が相場の目安となります。ただしジャンル・運営年数・SEO状況・収益の構造によって実際の査定額は大きく変わるため、あくまで参考値として捉えてください。
ジャンル別の相場目安
サイトのジャンルによって評価される指標や倍率の水準が異なります。主要なジャンルごとの相場目安を確認しておきましょう。
アフィリエイトサイト
アフィリエイトサイトは月間営業利益の12〜18ヶ月分が一般的な相場です。SEOに依存しているため、Googleアルゴリズムのアップデートリスクが倍率を抑える主な要因となります。特定のキーワードや案件に依存していないほど、また複数のASPに分散していると評価が上がります。
検索流入が安定しており、E-E-A-T（経験・専門性・権威性・信頼性）が高く評価されているサイトや、自然流入以外の流入経路を持つサイトは18ヶ月以上の倍率が付くこともあります。
ブログ・メディア
個人ブログは収益化の仕組み・読者基盤・ブランド認知によって評価が大きく変わります。Google AdSenseや少額のアフィリエイト収益のみのブログは倍率が低くなりがちですが、特定のニッチ領域で強い読者基盤を持つメディアは12〜20ヶ月分の倍率が付くこともあります。
SNSフォロワーやメルマガ読者を抱えているメディアは、SEO依存度が低いとみなされ高評価を受けやすいです。
ECサイト
ECサイトは月間営業利益に加えて、在庫資産・ブランド資産・顧客データ（リスト）が評価対象に加わります。在庫が含まれる場合は在庫評価額を別途加算する交渉が一般的です。
自社ブランドのECサイトは商標・パッケージデザイン・顧客リストといった無形資産が評価されるため、月間利益の15〜24ヶ月分の相場になることもあります。一方、転売・せどり系のサイトは運営者依存度が高いため倍率が低くなる傾向があります。
AI系比較サイト・レビューサイト
AIツール比較・レビューサイトは2024〜2026年にかけて急速に増加しているジャンルです。収益化が成立しているサイト（アフィリエイト・広告・有料会員）であれば12〜18ヶ月分の相場が形成されています。
AI領域は市場の変化が速いため、特定のツールに過度に依存したコンテンツは将来性リスクが高いとみなされ評価が下がる場合があります。一方、AI全般を幅広くカバーしているメディアや、SEO上位を確保している専門メディアは相対的に高評価を受けやすいです。AgentExitの案件一覧でも、このカテゴリの案件を掲載しています。
相場より高く売れるサイトの共通点
同じ月間収益でも、以下の条件を満たすサイトは相場より高い倍率で成約するケースが多いです。
まず収益の多角化です。広告・アフィリエイト・有料会員・物販など複数の収益源を持つサイトは、一つの収益源が途絶えてもビジネスが継続しやすいため高評価を受けます。次に流入経路の多様性です。SEO一本槍ではなくSNS・メルマガ・ダイレクトトラフィックなど複数の流入経路があると安定性が高いとみなされます。
また引き継ぎの容易さも重要な評価ポイントです。運営マニュアルが整備されており、特定のスキルや人脈がなくても引き継げる案件は買い手にとってリスクが低く、高値が付きやすいです。さらに上昇トレンドにある案件（直近3〜6ヶ月で収益が増加している）は将来性を評価されて倍率が上がります。
自分のサイトの査定方法
サイトの査定を行う際は、まず直近12ヶ月の月間収益・費用・営業利益のデータを整理することから始めます。Google Analyticsのセッション数・PV数・流入元の分布、主要キーワードの順位推移なども合わせて用意しておくと査定精度が上がります。
具体的な手順は次のとおりです。第一に月間平均営業利益を計算します（直近12ヶ月の合計÷12）。第二にリスク要因（SEO依存度・収益集中度・Googleアップデートの影響歴）を確認します。第三に平均営業利益に12〜24の倍率を掛けて参考価格を算出します。第四に競合他社の類似案件の成約実績を調べて市場感を把握します。
AI系サービスやMCPサーバーの査定では、月間収益に加えてGitHubスター数・月間APIコール数・ユーザー数・技術的な希少性などが評価指標に加わります。AgentExitでは無料で売却案件を登録できるため、まず掲載して買い手からの反応を見ることも有効な査定方法の一つです。
まとめ
サイト売却の相場は「月間営業利益×12〜24ヶ月」を基本として、ジャンル・安定性・成長性・引き継ぎのしやすさなどによって倍率が変動します。自分のサイトが相場のどのポジションにあるかを把握し、希望譲渡額の根拠を整理したうえで売却活動を始めることが大切です。
AI系サイト・MCPサーバー・AI SaaSなど新興カテゴリの案件は、専門性の高い買い手が集まるAgentExitでの売却が価値を正しく評価してもらいやすいです。